Согласно частям 1, 2 статьи 35, части 1 статьи 36 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
В силу частей 1, 2, 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно переходить от одного лица к другому, если они не ограничены в обороте. Законом могут быть введены ограничения оборотоспособности отдельных объектов гражданских прав. Земля может переходить от одного лица к другому в той мере, в какой еѐ оборот допускается специальным законом.
По смыслу частей 1, 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных организаций на приобретение в собственность земельных участков могут быть ограничены.
Практика установления органами публичной власти ограничений на приобретение иностранцами земель весьма распространена. Подобные ограничения могут быть обусловлены субъектным составом правообладателей, сроком проживания иностранного гражданина в стране, целевым назначением земли или особым местоположением ограниченных в обороте земель.
Так, нормы земельного законодательства Украины и Таджикистана содержат запрет на владение иностранцами на праве собственности землями сельскохозяйственного назначения. В Венгрии приобретатель земли должен обладать гражданством одного из государств Евросоюза или государства- участника Европейской экономической зоны. Для приобретения земельного участка на территории Польши иностранцу необходимо получить специальное разрешение. Иностранный гражданин, желающий приобрести земельный надел в Болгарии, должен прожить в стране установленный законом срок. В Греции лицо, не являющееся гражданином одного из государств Европейского союза или государства-участника Европейской экономической зоны, не вправе приобретать землю рядом с военными объектами и на приграничных территориях. Во Франции ограничен оборот виноградников.
Как видно из приведѐнных примеров, каждое государство самостоятельно определяет политику запретов и ограничений на приобретение в собственность иностранными гражданами и организациями земель как особо ценного природного ресурса.
Введены такие ограничения и на территории Российской Федерации.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что конституционные гарантии охраны частной собственности, выражающие принцип еѐ неприкосновенности, а также конституционные гарантии судебной защиты распространяются как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере. Вместе с тем право частной собственности не является абсолютным, его ограничения могут вводиться федеральным законом, если они необходимы для защиты конституционно значимых ценностей. Такие ограничения должны отвечать требованиям справедливости, разумности и соразмерности. Вмешательство государства в отношения собственности не должно быть произвольным и нарушать равновесие между интересами общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности, что предполагает разумную соразмерность между используемыми средствами и преследуемой целью, с тем, чтобы обеспечивался баланс конституционно признаваемых ценностей и лицо не подвергалось чрезмерному обременению (постановления от 16 июля 2008 года
№ 9-П, от 31 января 2011 года № 1-П, от 31 октября 2019 года № 32-П, от 5 марта 2020 года № 11-П).
Согласно части 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с законодательством о государственной границе.
По смыслу статей 1, 3 Закона Российской Федерации от 1 апреля 1993 года № 4730-I «О Государственной границе Российской Федерации» под государственной границей подразумевается линия, определяющая пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) Российской Федерации. Защита государственной границы заключается в согласованной деятельности органов власти, осуществляемой путѐм принятия политических, организационно-правовых, экономических и иных мер.
Из содержания пункта 17 Основ государственной пограничной политики Российской Федерации, утверждѐнных Указом Президента Российской Федерации от 25 апреля 2018 года № 174, следует, что одной из основных задач государственной пограничной политики является обеспечение безопасности российских граждан, государственных и общественных организаций, а также защита экономических и иных законных интересов Российской Федерации в пределах приграничной территории.
Указом Президента Российской Федерации от 20 марта 2020 года № 201 в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать земельными участками на праве собственности, включены девятнадцать муниципальных образований Республики Крым: Бахчисарайский, Джанкойский, Кировский, Красноперекопский, Ленинский, Нижнегорский, Раздольненский, Сакский, Симферопольский, Советский и Черноморский районы, а также городские округа Алушта, Армянск, Евпатория, Керчь, Саки, Судак, Феодосия, Ялта.
Таким образом, земельные участки, расположенные на указанных приграничных территориях, являются ограниченно оборотоспособными.
В силу универсального правила, сформулированного в части 1 статьи 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено в течение года с момента возникновения на него права собственности.
Годовой срок применяется и в тех случаях, когда запрет на владение имуществом на праве собственности вводится после возникновения права на него у лица, которому такое имущество принадлежать не может. В таком случае годовой срок исчисляется с момента принятия соответствующего закона либо издания иного правового акта.
Принимая во внимание правила исчисления сроков, установленные статьями 190, 191 и 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учѐтом положений статьи 111 Трудового кодекса Российской Федерации, годовой срок, отведѐнный законом для отчуждения иностранным гражданином, лицом без гражданства или иностранным юридическим лицом земельного участка, который находится на приграничных территориях, определѐнных Указом Президента Российской Федерации от 20 марта 2020 года № 201, истѐк 22 марта 2021 года – в ближайший рабочий день, следующий за нерабочим днѐм, на который пришѐлся последний день срока.
Между тем, сам по себе факт истечения установленного законом срока не может рассматриваться как безусловное препятствие для совершения иностранным лицом или лицом без гражданства сделки в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Из содержания части 2 статьи 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей процедуру прекращения права собственности на ограниченное в обороте имущество, усматривается, что в случаях, когда имущество не отчуждено собственником в установленный срок, такое имущество, с учѐтом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления:
а) подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо
б) подлежит передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определѐнной судом.
Анализ указанных правовых норм даѐт основания для вывода, что до момента вступления в законную силу решения суда о принудительной продаже ограниченного в обороте земельного участка либо о передаче такого участка в собственность публично-правового образования препятствия для совершения в отношении него каких-либо сделок отсутствуют.
В то же время, во избежание принудительного прекращения права на ограниченные в обороте земельные участки иностранным лицам и лицам без гражданства необходимо в кратчайшие сроки принять меры по отчуждению таких участков в установленном законом порядке.
В статье использованы следующие источники:
Конституция Российской Федерации;
Гражданский кодекс Российской Федерации; Земельный кодекс Российской Федерации; Трудовой кодекс Российской Федерации;
Закон Российской Федерации от 1 апреля 1993 года № 4730-I «О Государственной границе Российской Федерации»;
Указ Президента Российской Федерации от 9 января 2011 года № 26; Указ Президента Российской Федерации от 25 апреля 2018 года № 174; Указ Президента Российской Федерации от 20 марта 2020 года № 201; постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16
июля 2008 года № 9-П, от 31 января 2011 года № 1-П, от 31 октября 2019 года
№ 32-П, от 5 марта 2020 года № 11-П